房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱

◎〔親人盜賣〕買房時笑著都說好，賣房時翻臉要分一半……借名登記最大問題在哪？

62歲的孫伯接近退休年紀，這兩年總想著學朋友買間房當包租公，投個幾百萬，然後每個月萬把塊的租金穩穩收，也算是有穩定的現金流。

這不，在他認真做功課下，最近看上了一棟合適的小透天。過程中，出價也算順利，只不過在申請貸款時出了點問題。原來，因為孫伯和孫嫂的年紀已瀕臨申辦銀行房屋貸款年齡最高65歲之限制，再加上兩人目前居住地的房貸尚未還清，沒有要現金買房的打算，這樣一來，銀行不是條件開得極差，就是根本不給申辦貸款。

在一連串家庭會議後，最後孫伯借用大兒子及大媳婦的名義辦理登記，以提高銀行貸款成數和條件。孫伯用自己的名義轉了190萬元到大兒子戶頭，剩下的款項也陸續藉由家人的名義轉過去，最後統一由大兒子把錢匯進履約保證帳戶。

順利過戶之後，仲介也即刻向孫伯辦理交屋，並將房屋的所有權狀正本點交予他。一家人欣喜不已，孫伯將房屋打理過後，交由仲介出租，樂呼呼開始過起房東生涯。

一個月兩萬的收租生活就這樣過了三年，因為近來房市大漲，讓孫伯有意賣掉小透天套利先賺一波。他一邊找房仲銷售，一邊叫兒子請大媳婦申請印鑑證明，以利之後房子售出辦理買賣過戶，過程中也順道包了10萬塊紅包，作為借名登記費用，感謝媳婦出名。在幾週的不懈努力下，孫伯以兒子和媳婦代理人的身分成功簽約。

一切看起來順利得不得了，但誰也沒想到，就在簽約成功隔天，大媳婦突然離家出走，還拒接家人的電話。她向仲介公司表示沒有借名登記這件事，自己已經辦理變更印鑑證明，這間房屋是孫伯當初送給自家的。現在除非孫伯同意將出售價金分一半給自己，否則她不願意配合提供印鑑證明辦理過戶。

為什麼那麼多人愛借名登記？

所謂借名登記，依最高法院判決之定義，是指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。

借名登記在台灣非常常見，不論是為規避法律上的資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、為規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等，原因可謂是花樣百出。

太多人把借名登記想簡單了！

但翻開訴訟案例，為什麼借名登記的問題這麼多？往往還是歸因於，一般人根本沒深思熟慮，像是借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友上一秒親暱答應，下一秒翻臉不認人，反過來侵占財產？出名的親友在外欠錢，會不會導致自己在他名下的財產被查封？借名登記時間久了，財產有沒有可能要不回來？

前面的案例雖然突兀，但事實上在大媳婦幹出這事之前，發給孫嫂的一封簡訊中，就可以看出端倪，「媽媽，我們準備離婚了，得知你的房子要賣，不過我必須跟你們說，我還是有我要爭取的……」

這再次說明了一個偉大的道理：不要在金錢面前，考驗人性的貪婪。

坊間常常會提醒，預防借名登記的可能副作用，利用信託、預告登記等方法限制，但效果有多少呢？只能說，就算無法百分百杜絕後患，金錢合約面前，多一層保護總是好的。

◎〔地價稅〕我跟孩子住在前夫的房子裡，能申請地價稅「自用住宅」嗎？

常言道：「一段感情往往是因誤會而開始，因了解而分開。」這對不久前剛辦完離婚手續的怡君來說，感觸很深。

幸好，不幸中的大幸，和其他四十歲後中年離婚的夫妻相比，兩人的分手協議算是很和平，有就算離婚也要一起妥善照料孩子的共識；再者因為經濟能力和金錢觀相當，對於財產的部分，兩人都沒有太多著墨。

於是婚後買的房子一拆為二，帶著孩子的怡君分到了土地，前夫分到了房子。這樣彼此就算要變賣，對方也能優先決定是不是要買下來。

因為不希望讓孩子的生活環境變因更多，怡君和前夫協議，在兩人人生有下一步具體規畫前，大家就維持室友關係，一家人還是先住在原本的房子裡。

一切在外人看來，這對夫妻的決定十分突兀，這場婚離得似乎和沒離一樣。但怡君心底明白，有些關係變了就是變了，就算表面看不出來，但不一樣就是不一樣了。

這不，聽著朋友討論9月自用住宅申請截止，還可以省4倍稅金，讓怡君突然心頭一愣，「對喔，土地8月過到自己名下，這樣今年應該是自己要繳地價稅，是不是也該去申請自用住宅呢？但話說回來，雖然真的是住在裡面，自己和小孩也設戶籍在裡面，這樣符合申請資格嗎？」

申請地價稅「自用住宅」的條件有哪些？

1. 每年9月22日（含當日）前申請。
2. 土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬（子女、父母、岳父母、祖父母……）所有。
3. 本人或配偶或直系親屬有一個戶籍掛在房子裡。
4. 房子沒有出租及營業使用。
5. 都市土地以三公畝（90.75坪）為限，非都市土地以七公畝（211.75坪）為限。
6. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。 

那麼，怡君有符合申請條件嗎？答案是「沒有」，因為她並不符合第二項條件：土地上的房屋為本人或配偶或直系親屬。

既然離婚，儘管兩個人的小孩戶籍也還是掛在裡面，或實際關係還是很密切，但法律上的認定就是外人了。所以前配偶（前妻、前夫）這種關係，並不符合申請資格。事實上，換個角度想就能夠理解，如果前夫的房子也符合「自用住宅」，那麼有過很多段婚姻的人，不就會讓這定

義變得太廣闊？

同樣的邏輯，我們來看另一種常見的情況：老家的房子，爸媽過戶給了長子志明，但爸媽過世後加上志明又在工作的縣市買房，於是自己遷出老家戶籍，只留住在裡面的弟弟還有戶籍在裡面。

問題來了，志明可以替老家申請「自用住宅」嗎？

答案跟怡君一樣是否定的，不符合第二項，兄弟姊妹是旁系親屬，而不是直系親屬。

如果志明的祖父和弟弟同住，也設籍在裡面呢？答案是只要志明自用住宅用地的加總面積不超過優惠條件，第二間外縣市買的房也可以同用「自用住宅」稅率。

由於第六項表明了：土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。所以，如果換成是妻子和弟弟同設籍在老家裡面，志明最後就只能兩處選擇一處（通常會建議選稅金高的）來申請「自用住宅」稅率。